Sözlük
Bu işte kayıpların çoğu kötü niyetten değil, anlaşılmayan tek bir kelimeden çıkar. Görüşmelerde en sık açıklamak zorunda kaldığım terimleri buraya yazıyorum: kısa, sade ve sahadan.
Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi ve bedel yerine inşa edilecek binadan belirli sayıda bağımsız bölüm alması esasına dayanan yapılaşma modelidir. Türkiye'de şehir içi yeni yapılaşmanın büyük bölümü bu modelle yürür.
Terimi okuİmar durumu, bir parselin üzerine ne yapılabileceğini gösteren resmî belgedir. Yapılaşma hakkını, izin verilen kat adedini, çekme mesafelerini ve kullanım amacını belirtir; belediyeden alınır.
Terimi okuEmsal, bir parsel üzerinde inşa edilebilecek toplam kapalı alanın parsel alanına oranıdır. Emsali 1,50 olan 1.000 metrekarelik bir arsada toplam 1.500 metrekare inşaat yapılabilir. Kat alanı katsayısı, kısaca KAKS olarak da geçer.
Terimi okuKat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir binadaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise bina tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulan tam mülkiyet hakkıdır.
Terimi okuArsa payı, bir bağımsız bölümün bina altındaki ortak arsadan aldığı orandır. Tapuda pay olarak yazılır ve bağımsız bölümün büyüklüğü, konumu ve değeriyle orantılı belirlenmesi gerekir.
Terimi okuİskan, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, bir binanın projesine ve mevzuata uygun tamamlandığını gösteren belgedir. Belediyeden alınır ve binanın oturuma hazır olduğunu resmen tescil eder.
Terimi okuTapu, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını gösteren resmî belgedir. Türkiye'de yapılaşma aşamasına göre arsa tapusu, kat irtifakı tapusu ve kat mülkiyeti tapusu; mülkiyetin dağılımına göre ise müstakil tapu ve hisseli tapu ayrımı vardır.
Terimi okuTapu harcı, taşınmaz devirlerinde tapu müdürlüğüne ödenen vergidir. Ağustos 2026 itibarıyla oran, tapuda beyan edilen satış bedelinin yüzde dördüdür; kanunen yüzde ikisi alıcıya, yüzde ikisi satıcıya aittir.
Terimi okuDeğerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanının taşınmazın piyasa değerini tespit ettiği resmî belgedir. Yabancı uyruklu tarafın bulunduğu satışlarda zorunludur ve düzenleme tarihinden itibaren en fazla üç ay geçerlidir.
Terimi okuŞerh, bir taşınmazın tapu kaydına işlenen ve üçüncü kişileri bağlayan not ya da kısıtlamadır. İpotek ise bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan ve tapuya tescil edilen haktır.
Terimi okuDASK, Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından yürütülen zorunlu deprem sigortasıdır. Kapsamdaki binalar için yaptırılması yasal zorunluluktur ve tapu devir işlemlerinde poliçe istenir.
Terimi okuVekaletname, bir kişinin adına işlem yapma yetkisini bir başkasına devrettiği resmî belgedir. Tapu devri gibi işlemler için noterde düzenlenmesi ve yetkinin açıkça yazılması gerekir.
Terimi okuTürkiye'de yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi Tapu Kanunu'nun 35. maddesiyle düzenlenir. Ağustos 2026 itibarıyla bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir ve edindiği taşınmazların toplamı, bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde onunu aşamaz.
Terimi okuAskeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinemeyeceği alanlardır. Bu kontrol, tapu devri başvurusu sonrasında tapu müdürlüğü tarafından yürütülür.
Terimi okuPotansiyel vergi kimlik numarası, Türkiye'de vergi mükellefiyeti bulunmayan yabancı gerçek kişilere verilen numaradır. Tapu işlemi, banka hesabı açılışı ve abonelik işlemlerinde istenir.
Terimi okuDöviz alım belgesi, yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinmesinde tapu müdürlüğüne ibrazı zorunlu olan belgedir. Zorunluluk 24 Ocak 2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Terimi okuTürkiye'de taşınmaz sahibi olmak, oturum iznini kendiliğinden getirmez. Mülk sahipliği üzerinden kısa dönem ikamet izni başvurusu yapılabilir; Ağustos 2026 itibarıyla bu yol için aranan mülk değeri eşiği 200.000 Amerikan dolarıdır.
Terimi okuTeknik şartname, bir yapının hangi malzeme ve standartlarla inşa edileceğini kalem kalem tanımlayan sözleşme ekidir. Kat karşılığı sözleşmelerinde ve projeden satışta, teslimde ne alacağınızı belirleyen asıl belgedir.
Terimi okuBağımsız bölüm, bir binada başlı başına kullanılmaya elverişli ve ayrı mülkiyete konu olabilen bölümdür. Daire, dükkan, ofis ve bağımsız depo bu tanıma girer. Tapunun konusu daire değil, bağımsız bölümdür.
Terimi okuBrüt metrekare, bir bağımsız bölümün duvar kalınlıkları ve ortak alan payı dahil edilerek hesaplanan toplam alanıdır. Net metrekare ise fiilen kullanılan iç alandır. Aynı daire, bu iki ölçüyle iki farklı rakam olarak anlatılabilir.
Terimi okuOrtak alan, bir binada tüm maliklerin birlikte kullandığı bölümlerdir: giriş, merdiven, asansör, otopark, sosyal tesis ve bahçe. Aidat ise bu alanların işletme ve bakım giderinin maliklere dağıtılmış payıdır.
Terimi okuTeslim tutanağı, bir bağımsız bölümün alıcıya teslim edildiğini ve teslim anındaki durumunu kayıt altına alan belgedir. İmzalandığı anda, tutanağa yazılmayan görünür eksikler için itiraz zemini daralır.
Terimi okuYapı denetim, bir inşaatın projesine ve mevzuata uygun yapılıp yapılmadığını denetleyen kuruluştur. Denetim zorunludur ve kuruluş, işi yapan geliştiriciden ayrı bir tüzel kişiliktir.
Terimi oku