Kısa tanım
Emsal, bir parsel üzerinde inşa edilebilecek toplam kapalı alanın parsel alanına oranıdır. Emsali 1,50 olan 1.000 metrekarelik bir arsada toplam 1.500 metrekare inşaat yapılabilir. Kat alanı katsayısı, kısaca KAKS olarak da geçer.
Emsalin yanında ikinci bir oran daha vardır: TAKS, yani taban alanı katsayısı. Emsal binanın toplam büyüklüğünü, TAKS ise zemindeki oturum alanını sınırlar. Emsal aynı kalıp TAKS düştüğünde bina daha ince ve daha yüksek olur; bu da proje tasarımını doğrudan etkiler.
Emsal hesabına hangi alanların dahil olduğu ayrı bir konudur. Otopark, sığınak ve merdiven boşluğu gibi ortak alanların bir bölümü emsal dışı sayılabilir ve bu istisnalar mevzuata göre değişir. Bu yüzden "emsal 1,50" ifadesi tek başına yeterli değildir; hesabın nasıl yapıldığı da sorulmalıdır.
Yatırımcı açısından neden önemli?
Arsa fiyatlaması doğrudan emsal üzerinden yapılır. İki komşu parselden emsali yüksek olan, metrekare fiyatı da yüksek olandır. Kat karşılığı görüşmelerinde paylaşım oranının çıkış noktası da budur: emsal, ortaya çıkacak toplam satılabilir alanı belirler.