Kira yükselirken yatırımın getirisi düşebilir mi? Enflasyon ve giderlerle hesaplama

Kira artışını tahsil edilen net nakit, güncel konut değeri ve enflasyonla birlikte değerlendirerek getirinin neden değiştiğini hesaplayın.

Kiranız yükseldiğinde yatırımın performansı da aynı ölçüde iyileşmiş gibi görünebilir. Ancak bakım pahalılaşmış, ev bir süre boş kalmış veya konutun güncel değeri daha hızlı artmış olabilir. Konut getirisi hesabı, bu değişkenlerin her birini ayrı gösterdiğinde anlam kazanır. Önce hangi soruyu yanıtladığınızı belirleyin.

Tahsil edilen kira üzerinden başlayın

Sözleşmedeki aylık kirayı on ikiyle çarparak yıllık potansiyel geliri bulun. Ardından boş kalan ayları ve tahsil edilmeyen tutarları dikkate alarak gerçekleşen geliri yazın. Mal sahibinin ödediği aidat, bakım, sigorta ve yönetim giderlerini ayrı gösterin.

Varsayımsal bir örnekte aylık kira 25 bin TL, yıl içindeki doluluk on ay olsun. Tahsilat 250 bin TL olur. Mal sahibinin giderleri 50 bin TL ise vergi ve finansman öncesi kalan tutar 200 bin TL'dir. Potansiyel 300 bin TL kira ile gerçekleşen 200 bin TL nakdi karıştırmayın.

Vergi için ayrıca hesap yapın. Ekonomik olarak ödediğiniz her giderin aynı şekilde vergi matrahından indirileceğini varsaymayın; uygulanacak yöntem ve koşulları GİB rehberinden kontrol edin. GİB kira geliri rehberi

Getirinin paydasını açıkça yazın

Kira verimini hesaplarken yıllık geliri hangi değere böldüğünüz sonucu değiştirir. Alım bedeliyle yapılan hesap geçmiş yatırımınızı, güncel değerle yapılan hesap ise bugün o evde tuttuğunuz sermayeyi değerlendirir. İki sonucu kendi başlıklarıyla kaydedin.

Örneğin tam yıl tahsil edilen brüt kira 300 bin TL, güncel konut değeri 5 milyon TL ise brüt kira verimi yüzde 6'dır. Bir yıl sonra kira 360 bin TL, güncel değer 7 milyon TL olursa verim yaklaşık yüzde 5,14'e iner. Kira yüzde 20 yükseldiği halde, konut değerinin daha hızlı artması oranı aşağı çekmiştir.

Güncel değeri tahmin ederken benzer evlerin doğrulanmış fiyatlarını araştırın. Kullanılan değer ve kontrol tarihi tabloda bulunsun; tahmin değişirse verimi de yeniden hesaplayın.

Enflasyonu aynı dönemle karşılaştırın

TÜİK'in TÜFE göstergesi tüketim fiyatlarının zaman içindeki değişimini ölçer. Karşılaştırmada kira değişimiyle aynı başlangıç ve bitiş tarihini kullanın. TÜİK enflasyon bilgisi

Örnek olarak kira gelirinin yüzde 20, tüketim fiyatlarının yüzde 30 arttığını varsayalım. Kira gelirinin satın alma gücündeki değişim, 1,20 / 1,30 − 1 hesabıyla yaklaşık eksi yüzde 7,69 olur. Toplam yatırım getirisini hesaplamak için konutun değer değişimini ve diğer nakit akışlarını ayrıca değerlendirmek gerekir.

Yıllık değerlendirmeyi üç satırla tamamlayın: Gerçekleşen net kira nakdi, güncel değer üzerinden kira verimi ve gelirin enflasyon karşısındaki değişimi. Böylece bakım bütçesini, kiralama planını veya mülkü elde tutma kararını hangi veriyle değiştireceğiniz görünür.